近期，樓市政策暖風頻吹，沉寂多年的地產板塊再被點燃，但堅守至今的基金經理卻已寥寥無幾。

【資料圖】

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2023年二季度末，全市場地產倉位超過20%的基金僅有21只，去掉行業(yè)指數(shù)基金和行業(yè)主題基金后，僅剩13只，多集中在永贏基金李永興、工銀瑞信陳小鷺、融通基金鄒曦、景順長城韓文強等不足10位基金經理旗下產品上。

作為地產板塊的守望者，他們有的經歷了長期的業(yè)績低迷，有的頂著主流賽道的壓力逆市加倉，或是基于地產行業(yè)剩者為王的邏輯，或是因為對經濟復蘇和政策優(yōu)化的期許。

基金經理陸續(xù)遠離地產

回顧市場的起起伏伏，地產板塊迎來送往了太多基金經理，僅近兩三年就數(shù)不勝數(shù)。

2021年2月，高歌猛進了兩年的白酒醫(yī)藥開始大幅殺跌，金融地產躍躍欲試，與此同時，董承非的一份關于“不關注白酒和新能源，不斷加倉地產”的會議紀要迅速走紅，帶動地產板塊強勢走高，2021年2月25日，萬科A迅速漲停，保利發(fā)展大漲8%。

但隨后的2021年3月初，萬科A走到了近五年的高點，董承非時隔不久后選擇了奔私。而在今年二季度的一場渠道路演上，董承非表示，私募需要對杠桿較大的板塊謹慎一些，因此沒有地產方面的配置。

憑借煤炭股摘得2022年主動權益基金冠軍的黃海，曾經也是地產股的堅定擁護者。他從2016年年初就開始超配地產、基建板塊，憑此平穩(wěn)度過了2016年的市場大跌，卻也在后續(xù)多年業(yè)績低迷，在重倉地產長達五年后，2021年四季度，黃海的持倉結構開始大幅轉向，逐漸從地產切換成煤炭，并憑借這一操作在2022年大放異彩。

2022年四季度，黃海進一步減持了地產股，將金地集團調出了前十大重倉股。直至2023年二季度末，黃海的前十大重倉股中都再無地產股的蹤跡。

逐漸遠離地產板塊的基金經理還有很多，東興證券研報顯示，基金重倉股中地產股的占比已經連續(xù)三個季度出現(xiàn)下滑，基金進一步低配地產行業(yè)。截至2023年二季度末，基金重倉股中地產股的持倉總市值為455.25億元，當季環(huán)比增速為-13.98%，基金重倉股中地產股的持倉占比為1.48%，環(huán)比下降0.18個百分點。

地產板塊的守望者

在板塊持續(xù)低迷、基金紛紛撤離的趨勢下，仍然堅守在地產板塊的基金經理已經寥寥無幾。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在去掉行業(yè)指數(shù)基金和行業(yè)主題基金后，全市場地產倉位超過20%的基金僅剩13只，多由永贏基金李永興、工銀瑞信陳小鷺、融通基金鄒曦、景順長城韓文強、天治基金李申等基金經理管理，這些基金經理可以說是為數(shù)不多的地產板塊守望者。

例如，李永興管理的永贏雙利、永贏乾元三年定開、永贏惠添益等多只基金都重倉地產板塊。以永贏惠添益為例，截至二季度末，該基金重倉了招商蛇口、保利發(fā)展、金地集團等五只地產股，其中招商蛇口為第一大重倉股，此外，該基金還重倉了顧家家居、歐派家居等家居股，前十大重倉股中七只都在地產產業(yè)鏈上。

券商中國記者進一步梳理發(fā)現(xiàn)，李永興是在2018年初開始重倉地產板塊，迄今已經有五年多的時間，在此期間，他僅在2021年上半年對地產板塊進行了清倉，其余時間一直有地產倉位。而在眾多地產股中，他最青睞的是保利發(fā)展，從2018年一季度至今的22個季度里，有13個季度都重倉了保利發(fā)展。

相較于李永興，陳小鷺在地產上暴露的倉位更重，他管理的工銀國家戰(zhàn)略主題基金前十大重倉股全部為地產產業(yè)鏈上的個股。具體來看，該基金不僅重倉了招商蛇口、保利發(fā)展等地產股，顧家家居、索菲亞等家居股，而且還重倉了東方雨虹、堅朗五金等建材股。

不過，不同于李永興長達五年的長情，陳小鷺是在2021年底才開始加倉地產板塊。他在當時表示，“針對房地產行業(yè)快速下行的壓力，我們覺得行業(yè)格局面臨變化，相比較而言更加穩(wěn)健的龍頭公司有望在未來一段時間獲得更好的市場空間?！贝撕笠荒甓嗟臅r間，他管理的多只基金都陸續(xù)開始重倉地產板塊。

此外，曾經因為在朋友圈“怒懟”地產分析師出名的韓文強，也是地產股的守望者。他在2019年末接手景順長城中國回報，隨后便對重倉股大換血，萬科A、保利發(fā)展、金地集團等出現(xiàn)在其重倉股名單，但此后多年，該基金因為重倉地產持續(xù)業(yè)績低迷，韓文強又因“怒懟事件”被推上風口浪尖。截至今年二季報，該基金重倉股中仍然有濱江集團、華發(fā)股份兩只地產股和三棵樹、東方雨虹等建材股。

堅守地產的理由

在A股，前有核心資產，后有新能源和AI，投資地產板塊無疑是孤獨和煎熬的，是什么理由支撐了這些基金經理們的堅守？

“市場錯估了地產股估值?！笔琼n文強在2020年給出的理由。當時，他認為地產行業(yè)龍頭能在行業(yè)沒有增長的時候還有15%左右的增速，對一個ROE20%、增速15%的公司只給一倍PB是不合理的，幾乎就是認為這個公司是強周期，而目前是周期頂點，未來必然大幅下滑，那么很多高估值的核心資產都會受到顯著的影響。

從后視鏡來看，韓文強成功預判了核心資產的估值調整，但也低估了經濟下行、政策收緊對地產行業(yè)的超預期沖擊。在2021年年報時，韓文強把看好地產的理由改成了“供給側改革”，認為行業(yè)內卷結束后剩者為王，因此繼續(xù)重倉龍頭房企。

到了今年，韓文強對地產板塊的堅守有了更堅定的邏輯支撐——“下注經濟復蘇”。在二季報中，韓文強認為，雖然經濟底部的形態(tài)很難是V形，但如果一定要等到明確的經濟復蘇，往往會犯精確的錯誤，錯過最有彈性的行情?；谶@樣的判斷，他把組合結構主要集中在一線改善房地產開發(fā)商、功能性具備更新需求的建材龍頭，下注經濟復蘇，且選擇的均是經濟復蘇前段的行業(yè)。

其實，韓文強看好地產的三大邏輯，基本上也是目前仍然堅守在地產板塊的基金經理的理由，只是側重點稍有不同。

例如，陳小鷺便認為，地產板塊的投資機會更多來自于行業(yè)格局的變化，“從中期的角度來看，我們認為行業(yè)格局的變化具有持續(xù)性，相比于前幾輪周期中，更加激進的高杠桿型民企擴張速度超過行業(yè)，本輪周期更多的是對硬著陸風險的應對，高杠桿激進型企業(yè)的擴張不會重現(xiàn)，相較而言更加穩(wěn)健的龍頭公司有望在未來一段時間獲得更好的市場空間，我們遵循資金、土地以及銷售的維度去觀測行業(yè)競爭格局的變化，繼續(xù)維持對龍頭房地產公司的配置?！?/p>

而李申則更相信經濟復蘇重啟和地產政策轉向，“對于房地產投資屬性的壓制，是本輪經濟復蘇重啟后難以持續(xù)的重要原因，單純作為大宗可選消費品房地產行業(yè)很難在經濟復蘇的初期作為引領經濟復蘇的引擎，疲弱的銷售數(shù)據(jù)可能將對經濟產生更加負面的沖擊。我們看好三季度房地產政策的進一步加碼轉向?！?/p>

供需兩側均在邊際改善

在眾多投資邏輯中，政策的調整優(yōu)化無疑是近期地產板塊活躍的主要因素。近日，樓市刺激政策持續(xù)釋放，地產板塊連續(xù)活躍，地產板塊的守望者們終于“守得云開見月明”了嗎？

匯豐晉信宏觀及策略分析師沈超認為，房地產市場供求關系發(fā)生重大變化背景下，房地產市場政策或將更多依據(jù)供求關系進行調整，以更好滿足居民剛性和改善性住房需求為目標。住建部的座談會也進一步印證了這一點。目前各地地產調整優(yōu)化政策陸續(xù)出臺，市場對房地產市場的悲觀預期有望緩解。

但他也指出，房地產行業(yè)后續(xù)高質量發(fā)展的基調不會改變，在板塊上漲后，更需要精選風險較小且具備長期成長性的標的。

地產ETF（159707）基金經理蔣俊陽認為，當前房地產市場銷售持續(xù)承壓，但供需兩側均在邊際改善：

需求側，自2022年3月以來，多城市開啟房地產需求側的寬松支持，低能級城市四限政策基本已應放盡放，未來高能級遠郊區(qū)域的限購限售預計將逐步落地。

供給側，已有多項措施落地，包括保交樓專項借款、“第二支箭”為民營房企債券發(fā)行提供增信支持、第三支箭支持涉房企業(yè)股權融資等。隨著央行與金融監(jiān)管總局發(fā)文“金融16條”延長期限，預計供給側對行業(yè)的支持將加速落地，以時間換空間，化解行業(yè)風險。

展望未來，蔣俊陽認為，隨著宏觀經濟逐步改善，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，以及促進房地產健康發(fā)展相關政策逐步顯效，房地產市場有望逐步走穩(wěn)。中長期看，具有央國企背景的房地產開發(fā)商和財務穩(wěn)健的民營開發(fā)商，或將享受此輪行業(yè)供給側改革帶來的發(fā)展紅利。

（文章來源：券商中國）

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